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TJRS suspende norma sobre tokenização
04 DE NOVEMBRO DE 2025

Com a suspensão, TJRS reforça exclusividade do Registro de Imóveis na circulação de direitos reais

A Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul (CGJRS) suspendeu os efeitos do Provimento nº 38/2021-CGJ e determinou que os Registros de Imóveis do Estado não realizem registros de títulos vinculados à chamada “tokenização” imobiliária ou a mecanismos privados de blockchain.

A medida, assinada em 24 de outubro de 2025 pela Corregedora-Geral, desembargadora Fabianne Breton Baisch, com parecer do juiz-corregedor Felipe Só dos Santos Lumertz, estabelece que direitos sobre imóveis só podem circular dentro do sistema registral oficial, sob a supervisão do Poder Judiciário.

O despacho determina que os registradores qualifiquem negativamente todos os títulos que associem imóveis a tokens ou a estruturas que configurem “controles privados de titularidade” fora do Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP). Também orienta que sejam comunicadas à Corregedoria eventuais publicidades ou ofertas que induzam o público a acreditar que tokens digitais correspondem a frações de propriedade imobiliária, permitindo atuação conjunta de órgãos como o Ministério Público, Receita Federal, autoridades antilavagem e de defesa do consumidor.

A decisão revoga os efeitos do Provimento nº 38/2021-CGJ, editado em resposta a uma consulta sobre a possibilidade de permuta de imóveis com contrapartida em criptoativos. À época, a Corregedoria havia permitido a lavratura do ato, desde que os tokens fossem tratados apenas como bens econômicos, sem representação de direitos reais sobre o imóvel. Entretanto, com a expansão de iniciativas privadas que passaram a oferecer “frações digitais de imóveis”, o órgão concluiu que a manutenção da norma poderia gerar interpretações equivocadas e estimular práticas fora da regulação pública.

O novo posicionamento da CGJRS reflete a evolução do marco normativo desde a edição da Lei n.º 14.382/2022, que instituiu o SERP como meio oficial para a tramitação e controle eletrônico de títulos e documentos registrais no país. Nesse contexto, a Corregedoria reforça que nenhuma estrutura privada pode funcionar como sistema paralelo de registro imobiliário ou de controle de propriedade em blockchain, sob pena de violar o princípio da publicidade e a segurança jurídica do sistema registral.

A decisão também incorpora as diretrizes técnicas propostas pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), pelo Registro de Imóveis do Brasil (RIB) e pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), apresentadas ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) no Pedido de Providências n.º 0006613-89.2025.2.00.0000. A proposta reafirma que qualquer uso de blockchain, tokenização ou tecnologia equivalente no âmbito da atividade registral deve ocorrer dentro do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), sob regulação do CNJ e gestão do ONR.

Na prática, a partir do despacho, nenhum título que proponha a transferência, cessão ou promessa de domínio imobiliário por meio de tokens lastreados em blockchain privada pode ser registrado nos Cartórios do Rio Grande do Sul. A orientação abrange também instrumentos lavrados em Tabelionatos de Notas que descrevam tokens como “cotas” de imóveis ou formas alternativas de registro digital.

Ao suspender o Provimento n.º 38/2021-CGJ, a Corregedoria-Geral do TJRS reafirma a competência exclusiva do Registro de Imóveis na constituição e publicidade de direitos reais, consolidando o entendimento de que a propriedade imobiliária não pode ser representada ou fracionada em redes privadas, mas apenas dentro do sistema registral oficial, fiscalizado pelo Poder Judiciário.

Fonte: ONR

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